다시 돌아온 토지왕

​

"랜드 킹"은 중국에 부동산 광풍이 불었던 지난 2010년대 초 땅값으로 천문학적인 비용을 지불했던 중국 부동산 개발업자들을 지칭했던 별명이다.

당시 부동산 광풍은 과잉공급 사태로 이어졌고 몇몇 중국도시들이 유령도시로 전락하는 결과를 가져왔다. 하지만 최근 중국 대도시들의 집값이 빠른 속도로 오르며 '토지 가격 버블'이 되살아 나고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 보도했다.

지난 8일 중국의 '용광토지'는 선전 광밍지역 토지매매에 141억위안(2조5071억원)을 지불하기로 합의했다. 이는 중국 남부지역 토지 매매에 들어간 최대 규모의 자금이다.

용광토지측은 이는 결코 과도하게 지불한 것이 아니라며 시장상황을 고려했을 때 "비교적 싸게 산 것"이라고 밝혔다.

이달 초 국영기업인 중국전력건설을 포함한 한 합작투자 회사는 다른 17개의 경쟁기업들을 제치고 선전 롱화지역을 83억위안(1조4758억원)에 낙찰받는 데 성공했다.

​

부동산 버블을 막으려는 중국 정부로서는 이 같은 상황이 반가울리 없다.

둔화하는 중국의 경제를 부양하고 소규모 도시들의 과잉공급 물량을 줄이기 위해 당국은 금리를 낮추고 모기지 대출 규제를 완화해왔다. 그러자 일선 대도시들에서 투기적 수요가 증가하는 부작용이 나타나며 가격이 상승하고 있는 것이다.

지난달 중국 70개 도시의 평균 집값은 전년 동기대비 5% 상승했다. 다섯 달 연속 상승한 것이다. 일선도시들의 경우 19~53% 급등해 두드러졌다.

땅값도 들썩이고 있다. 선전 뿐 아니라 상하이, 베이징의 토지가격도 오르고 있다. 일선도시가 아닌 항저우, 허페이, 정저우도 마찬가지다.

중국 고위관리들은 딜레마에 빠졌다. 땅은 일반적으로 대출담보로 사용된다. 따라서 향후 땅값이 빠르게 떨어지면 디폴트사태를 촉발할 수 있다. 기존대출을 악성대출로 전락시켜 경제에 타격을 줄 수 있다. 하지만 동시에 땅값이 너무 오르면 서민들의 내 집 마련은 더욱 어려워진다.

개발업자들도 딜레마에 빠지기는 마찬가지다. 주택 건설비용보다 토지 매매 비용이 더 비싸질 수 있깨 때문이다. 천셩 중국부동산데이터연구소 애널리스트는 "밀가루 값이 빵 값보다 비싼 격"이라고 말했다.

이 분야의 경험이 없는 금융기업들까지 차익을 노리고 토지매매에 뛰어들 가능성도 제기돼 우려가 크다.

이에 중국 국토자원부는 이 같은 입찰 전쟁에 제동을 걸 계획을 세우고 있다. 한 부동산기업은 국토자원부가 "땅값을 천정부지로 높이지 말라"는 메시지를 보내고 있다고 말했다.

월스트리트저널은 그러나 이미 치솟고 있는 토지 가격을 잡을 수 있을 지는 미지수라고 진단했다.

니콜 웡 CLSA 부동산 애널리스트는 "토지 시장을 진정시키기 위해 할 수 있는 조치가 별로 없다"고 말했다.

애널리스트들은 토지 가격 상승이 기업들의 이익도 훼손할 것이라고 경고한다. 마진이 줄어들 것이란 설명이다. 하지만 기업들은 시장이 다시 성장할 기미를 보이는데 뛰어들지 않을 수 없다는 입장이다.

실제로 신다부동산은 지난해 11월 이후 상하이, 항저우, 선전에서 총 5곳의 토지를 사들였다. 증권거래소에 제출된 보고서에 따르면 신다부동산이 이 거래에 지불한 돈은 총 318억위안(5조6543억원)이다.

신다부동산 회장은 이를 두고 "당연한 기업 활동"이라며 "별 것도 아닌 일에 사람들이 소란을 일으키고 있다"고 말했다.

Updated June 19, 2016 9:23 p.m. ET
SHANGHAI—The “land kings” are back.

That had been a nickname for Chinese developers paying sky-high prices for land parcels during China’s property boom earlier this decade, which left so-called ghost cities of unsold housing across China.

Now, with housing prices in China’s larger cities again rising rapidly, frothy bids for land parcels are back.

On June 8, Logan Property Holdings Co. agreed to pay 14.1 billion yuan ($2.14 billion) for a piece of land in Shenzhen’s Guangming district, the largest-ever price tag in the southern Chinese city.

Logan says it didn’t overpay, calling the price “relatively favorable” in a hot market.

Earlier in June, a joint venture between two firms, one of which is backed by state-owned Power Construction Corp. of China, outbid 17 rivals with an 8.3 billion yuan offer for a plot in Shenzhen’s Longhua district.

The soaring land prices show the challenges facing the government as it tries to prevent property bubbles. Moves to stimulate China’s slowing economy and to trim excess housing in smaller cities across the country—such as interest-rate cuts and eased mortgage rules—have fed into speculative demand for homes in top-tier cities that are now scrambling to cool prices.

Average housing prices in 70 Chinese cities were about 5% higher in May than a year earlier, the fifth straight month of increases. In top-tier cities, prices were up 19% to 53%.

But land prices are shooting up not just in Shenzhen, Shanghai and Beijing, but also in lower-profile cities such as Hangzhou, Hefei and Zhengzhou.

Officials face a dilemma in trying to tame land prices: Land is commonly used as debt collateral; a sharp drop in valuation could trigger defaults and produce a wave of bad loans, hurting the economy. On the other hand, runaway land prices make it harder for ordinary Chinese to afford apartments.

In Suzhou and Nanjing, bidding wars at land auctions have compelled the authorities to cap land prices. To find another way in, bidders now compete on the volume of affordable housing they are willing to commit to.

For developers, it is also a tricky game, as land could end up being more expensive than any housing that can be erected on it.

“In some cases, the price of flour is more expensive than the price of bread,” said Chen Sheng, a Shanghai-based analyst who heads the government-backed China Real Estate Data Academy.

There is also concern that financial firms with little experience as builders are viewing land as an opportunity for arbitrage. After winning an auction, financial firms with access to cheap funding can apply for a loan with the land as collateral, and use that to extend a construction loan at a higher rate to a partner, which is typically a property developer.

The Ministry of Land and Resources is seeking to rein in the bidding wars. The message is, “Don’t blindly drive up land prices,” said a property executive with knowledge of the matter.


“There’s not much that can be done to cool the land market even if there is some sort of madness that developers are engaging in,” said Nicole Wong, a property analyst at CLSA.

Analysts say the higher land prices are eroding property developers’ profit margins, but the firms say they have no choice but to replenish their land banks in cities that are showing signs of growth.

Cinda Real Estate Co., the Shanghai-listed arm of China Cinda Asset Management, has gobbled up five land parcels in Shanghai, Hangzhou and Shenzhen since November, ringing up a bill as high as 31.8 billion yuan, according to stock-exchange filings.

Within a span of five days recently, Cinda defeated more than 20 rivals to win two land auctions in Hangzhou and Shanghai, submitting bids totaling 18.1 billion yuan. Cinda says it has a 50% stake in the Hangzhou project, without naming its joint-venture partner.

“It’s actually normal business behavior. People are making a big fuss,” said a real-estate executive at Cinda.

In recent weeks, Shanghai-based property developer China Jinmao Holdings Group Ltd., a subsidiary of state-owned Sinochem Group, purchased four land plots in Hangzhou, Shenzhen and Nanjing alongside other partners.

Moody’s Investors Service estimates that Jinmao could have incurred a total bill of up to 15 billion yuan for these projects, or the equivalent of 11% of the company’s total assets at the end of 2015, warning that the purchases will weaken the company’s liquidity and that the high cost of the plots will squeeze its profit margins.

Jinmao, which has participated in more than 30 land auctions so far this year, said it remains in good financial shape and that the land purchases won’t put too much pressure on its balance sheet. In a statement, it called its entry into the Shenzhen market “a strategic move.”

“We maintain a cautious approach for all land purchases,” Jinmao said in the statement.

Write to Esther Fung at esther.fung@wsj.com